Lexique et FAQ des SCPI

FAQ - SCPI

SCPI

Qu'est ce qu'une SCPI à capital fixe ?

Le capital d'une SCPI est fixe lorsque la taille de son capital est décorellée des demandes de souscription ou des cessions de parts.
Une SCPI à capital fixe ne reçoit des nouvelles souscriptions que dans le cadre d'une augmentation de capital.

La taille maximale est alors fixée par les associés lors d’une Assemblée Générale Ordinaire. La société de gestion procède à une ou plusieurs augmentations de capital successives pour atteindre ce plafond.
Un marché secondaire, ou marché de gré à gré, permet d'assurer la liquidité des parts entre associés sans que le capital n'en soit modifié.

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Qu'est ce qu'une SCPI à capital variable ?

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la souscription de parts nouvelles est possible à tout moment tant que le capital maximal fixé dans les statuts n’est pas atteint.
Le montant du capital varie donc continuellement selon les flux de souscriptions et de retraits de parts (ventes).

Dernière mise à jour le 4. Juillet 2014 par gvfinances.

La capitalisation d'une SCPI

Il s'agit du nombre de parts existant à une date, multiplié par le prix d'achat de la part (prix de souscription ou prix de cession conseillé) à cette même date.
Le capital initial est bien sûr inclus dans ce calcul.

Dernière mise à jour le 4. Juillet 2014 par gvfinances.

La date de jouissance d'une SCPI

C’est la date à partir de laquelle une part a droit au dividende versé par la société.

Dernière mise à jour le 4. Juillet 2014 par gvfinances.

Le dividende d'une SCPI ?

Le dividende représente la part du bénéfice distribuable qui revient à chaque détenteur de part de SCPI. Il est composé des revenus nets locatifs issus du parc immobilier et des revenus financiers, provenant du placement de la trésorerie.

Dernière mise à jour le 4. Juillet 2014 par gvfinances.

Comment se calcul la performance globale d'une SCPI ?

La performance globale d’une SCPI correspond à la somme de son taux de distribution cumulé avec l'évolution du prix de la part. Cette performance est annuelle.

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Qu'est-ce qu'un T.R.I (Taux de Rendement Interne)?

 Le TRI est une formule de calcul basée sur l'actualisation de flux permettant de mesurer la rentabilité d'un investissement sur une période donnée. Il considère dans sa formule les flux positifs (dividendes, cession, valorisation…) et les flux négatifs (apport, épargne, ...).

La plupart des calculatrices financières et les logiciels financiers proposent le calcul du TRI. Dans le logiciel Excel, il y a une fonction :

En général on ne considère que deux cash-flows : la prise de participation dans une société, se traduisant par des cash-flow négatifs, et le désinvestissement, se traduisant par un encaissement.

 

La formule la plus simple du TRI est :

TRI = (MD / MI) ^(1/t) - 1

MI = Montant d’Investissement 
MD = Montant de Désinvestissement 
t = la durée de l’investissement, en nombre d’années. 

Dernière mise à jour le 2. Décembre 2015 par gvfinances.

Qu'est-ce qu'une prime d'émission

Différence entre le prix d'émission d'un titre, lors d'une augmentation de capital ou d'un emprunt et sa valeur nominale.

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Quel est le rôle du Société de Gestion ?

Une fois qu'elle a obtenu l'agrément de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), la loi confère à une société de gestion la mission d'administrer la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dans tout le champ de son activité.
 C'est elle qui administre la SCPI, dans tous ses domaines d'activité (politique d'investissement, gestion locative, comptable, financière, information des associés, etc...). Les sociétés de gestion doivent être agréées par l'AMF.

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Qu'est-ce que le taux d'occupation ?

C'est la part du patrimoine qui est louée par rapport à l’ensemble du patrimoine. Il peut s'exprimer en fonction des loyers, c'est le taux d'occupation financier, ou des surfaces, c'est le taux d'occupation physique.

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. (Code monétaire et financier, article L214-78, alinéa 5).

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Qu'est-ce que la valeur de réalisation des actifs ?

Appelée encore actif net, c'est la valeur vénale (hors frais et droits) des immeubles d'après l'expertise, augmentée de la valeur nette des autres éléments d'actif (trésorerie. . . ). 

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Qu'est ce que la valeur d'expertise ?

C'est la valeur vénale d'un immeuble déterminée par l'expert immobilier. C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable, au moment de l'expertise.

Dernière mise à jour le 29. Décembre 2014 par gvfinances.

Comment connaître la valorisation annuelle moyen du prix de part et du loyer d'une SCPI ?

Si vous utilisez notre simulateur d'acquisition de part de SCPI à crédit et que vous voulez mettre le % de valorisation historique du prix de la part et des loyers d'une SCPI, il vous faut connaître cette formule de calcul:

Taux de valorisation = ( Prix de la part final / Prix de la part initial ) ^ ( 1 / durée de calcul) - 1

Prenons par exemple la SCPI Immorente pour expliquer le calcul :

Sur 10 ans :

Prix de la part le 15/10/2005 = 245 €,  loyers versés (dividendes exceptionnels inclus) = 15,36€/ part

Prix de la part le 15/10/2015 = 325 €,  loyers versés (dividendes exceptionnels inclus) = 17€/ part

Soit la formule suivante: Taux de valorisation = ( 325/ 245) ^ ( 1 / 10) - 1 = 0,02865 soit 2,865% de valorisation annuelle de part et 1,02% (même calcul) de valorisation annuelle des loyers.

 

ATTENTION : les performances passées ne préjugent en rien aux performances futures

En effet, ce n'est pas parce qu'une SCPI a augmenté de 2,865% /an sur 10 ans, qu'elle va augmenter annuellement du même taux dans les 10 prochaines années.

Dans les valorisations, il faut mettre ce que vous pensez du marché de l'immobilier (commercial, de bureau ou d'habitation) dans les 10 ou 15 prochaines années.

Pour éviter les mauvaises surprises et d'une manière générale, nous vous conseillons de mettre 0,5% de valorisation de part et 0,1% de valorisation de loyers sur 15 ans (à chacun de voir).

Dernière mise à jour le 29. Octobre 2015 par gvfinances.