SCPI

SCPI

Qu'est qu'une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier bénéficiant des services d'une société de gestion spécialisée, qui intervient de multiples façons :

- collecte des fonds auprès des épargnants (les associés), sélection et achats des biens immobiliers : habitations, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, galeries marchandes...

- gestion, sélection des locataires, entretien des biens et versement aux associés de la SCPI des loyers qu'elle perçoit au prorata des parts souscrites.

- au terme de la durée de vie de la société, revente de l'ensemble du parc foncier détenu et redistribution du capital aux associés. Elle peut également fusionner avec une autre SCPI.

La société de gestion de la SCPI a pour mission de faire respecter certaines règles de gestion et d'organisation visant à protéger les intérêts des souscripteurs associés sur le long terme.

Deux formes de SCPI existent :

SCPI à capital fixe :

Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d'un volume et d'une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par tranches successives et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond statuaire est atteint, le capital demeure fixe. L'acquisition de parts nouvelles est alors possible sur le marché des parts en rachetant celles d'un associé vendeur.

SCPI à capital variable :

À tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital, à la hausse comme à la baisse. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les nouveaux souscripteurs. La particularité de ce type de SCPI est que l'associé connaît par avance le prix de souscription et de rachat de ses parts.

Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

L'objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement des revenus aux associés tous les trimestres. Le Patrimoine immobilier de ces SCPI est constitué de bureaux, d'entrepôts, locaux commerciaux et locaux d'activités. Ces locaux sont loués à des Entreprises, des enseignes de renom, des commerçants et des administrations. La durée de vie d'une SCPI de rendement est supérieure à 50 ans.

Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ?

C'est une SCPI détenant un patrimoine à usage d'habitation et qui génère des revenus de moindre importance mais qui s'inscrit dans des dispositifs fiscaux permettant aux investisseurs de bénéficier d'économies d'impôt.

Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?

Elle a pour objectif de réaliser des plus-values importantes et sert peu de revenus, ce qui peut être attractif pour les contribuables les plus imposés.

Fiscalité :

Comme dans l'immobilier classique, chaque associé est imposé sur les loyers perçus à hauteur de sa quote part. Chaque année la société de gestion vous adresse toutes les informations nécessaires pour remplir facilement votre déclaration de revenus.

Vous pouvez optimiser la fiscalité de votre placement grâce à l'achat à crédit de parts de SCPI. En effet, vous pouvez alléger vos charges d'impôts grâce à la déduction des intérêts du prêt de vos revenus fonciers. Pour les contribuables les plus fortement imposés, le démenbrement vous permet de diminuer le montant de l'ISF grâce à la dissociation de l'usufruitier et du nu-propriétaire (seul l'usufruitier est redevable de l'impôt sur la fortune puisqu'il perçoit les revenus attribués par la SCPI).

Pour plus d'informations complémentaires un dépliant de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) est disponible en PDF en cliquant içi.

Schéma du fonctionnement des SCPI

schéma SCPI
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    Les Loyers

    Le gestionnaire verse à l’investisseur les loyers net de frais de gestion, tous les trimestres accompagnés d’un bulletin d’information.

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    L'associé

    L’investisseur achète des parts de SCPI, il devient alors associé.

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    La SCPI

    Le gestionnaire de la SCPI gère le parc immobilier composé de boutiques, commerces, etc., et récupère les loyers

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Avantages

- Revenus réguliers (SCPI de Rendement)

- Accessible à partir de mise de fonds limitée

- Risque locatif mutualisé et diversité des investissements

- Possibilité de déduire les intérêts d'emprunt en cas de rachat de parts à crédits

- Pas de rendez-vous chez le notaire : souscription simple

- Fiscalité attractive pour les SCPI Fiscales

- Possibilité de souscrire via un contrat d'assurance-vie et de bénéficier de fiscalité de cette dernière

- Abattement sur les plus-values en fonction de la durée de détention

Inconvénients

- Risque de perte en capital, sans garantie de revente des parts

- frais de gestion

- risque de vacance locative ou de mauvaise gestion

Avertissement

L'investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) ne comporte ni garantie de capital ni garantie de rendement. 

Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.