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Conseiller Immobilier

Considéré comme "Valeur Refuge", la pierre est l'investissement préféré des français. Différents types d'investissements sont possibles dans l'immobilier de rapport, qu'il s'agisse d'investissement locatif pur, de défiscalisation ou d'immobilier de bureaux et/ou de commerces par le biais de SCPI.

Notre Service :

- Nous effectuons un bilan patrimonial personnalisé,
- Nous déterminons ensemble vos moyens d'épargne et de capitalisation pour réaliser votre acquisition,
- Nous vous soumettons une sélection de logements ou de SCPI,
- Nous recherchons votre financement,
- Nous assurons le suivi jusqu'à l'acquisition pour des logements et tout au long de la détention pour les SCPI.

Guy VRIGNAUD GV Finances

Biens immobiliers à Nantes

A CONNAÎTRE: LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Pour les cessions faisant l'objet d'un acte authentique à partir du 1er Septembre 2013 : (Màj: 3/12/2013)

Un abattement exceptionnel de 25 % est créé pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 ;

Le taux de l'abattement varie ainsi sur l'Impôt sur le Revenu:
0 % pour les 5 premières années de détention ;
6 % par année entre la 6ème et la 21ème année de détention ;
4 % la 22ème année de détention ;

L'exonération est donc totale en cas de cession d'un bien dès la 22ème année de détention. 

Le taux de l'abattement sur les Prélèvements Sociaux:
0 % pour les 5 premières années de détention ;
1,65 % par année entre la 6ème et la 21ème année de détention ;
1,60 % la 22ème année de détention ;
9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

L'immeuble doit donc être détenu pendant 30 ans pour pouvoir bénéficier d'une exonération totale des prélèvements sociaux. 

Cessions de terrains à bâtir
Les plus-values réalisées lors des cessions de terrains à bâtir ou de droits portant sur de tels biens faisant l'objet d'un acte authentique depuis le 1er février 2012, sont diminuées d'un abattement à taux variable selon la durée de détention au-delà de la 5ème année :
0 % pour les 5 premières années de détention ;
2 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 17ème ;
4 % pour chaque année de détention de la 18ème à la 24ème ;
8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24ème.

Il faut donc détenir le terrains à bâtir pendant 30 ans au moins pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value.

SURTAXE PROGRESSIVE SUR LES PLUS-VALUES SUPÉRIEURES À 50 000 €

La 3ème loi de finances rectificative pour 2012 a mis en place une surtaxe progressive applicable aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 € réalisées depuis le 1er janvier 2013. 

Taux applicables

Les taux de la surtaxe varient en fonction du montant de la plus-value imposable selon le barème suivant (afin d'éviter les effets de seuil, un mécanisme de lissage est applicable) :

De 50 001 € à 60 000 € = 2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 € = 2 % PV 
De 100 001 € à 110 000 € = 3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10 
De 110 001 € à 150 000 € = 3 % PV 
De 150 001 € à 160 000 € = 4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100 
De 160 001 € à 200 000 € = 4 % PV 
De 200 001 € à 210 000 € = 5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 € = 5 % PV
De 250 001 € à 260 000 € = 6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € = 6 % PV

PV = Plus-Values imposable. 

Plus-values imposables

Ce sont celles réalisées par des personnes physiques lors d'une cession de leur patrimoine à titre onéreux (vente, apport en société,...) :
- Immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers ou de parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, ...)
- Acquis depuis moins de trente ans

Attention:
- Les moins values ne sont pas déductibles !
- Les biens neufs ou achetés en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) comme en générale les biens éligibles Scelliers, LMNP, LMP, ..., achevés depuis moins de cinq ans relèvent également du régime de la T.V.A.

Plus-values exonérées

Sont exonérées les plus-values réalisées lors:
- de la cession d'un bien détenu depuis plus de trente ans,
- de la cession de la résidence principale,
- de la cession d'un immeuble ou fraction d'un immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 Euros,
- de cessions effectuées par les titulaires de pensions vieillesses ou de la carte d'invalidité non imposables à l'I.S.F. au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable n'excède pas un certain plafond.

Calcul du montant net imposable

Plus-value brute = Prix de vente (ou de cession) - les frais de vente (ou de cession) - le prix de revient (prix d'achat + frais d'achat + frais de travaux)
La plus-value brute fait l'objet d'abattements par année de détention à partir de la cinquième année (voir ci-dessus). 

Calcul de l'Impôt

Imposition au taux global de 34,5% (19% + 15,5% de prélèvements sociaux). Cette impôt est directement déclaré et ponctionné par le Notaire en charge de la vente.

Pour plus de détails naviguez sur le site du Service Public